Hausverwaltung verkaufen

Es gibt verschiedene Methoden, nach denen Hausverwaltungen bewertet werden. Neben dem Ertragswertverfahren oder umsatzbasierten Bewertungsmethoden (Achtung: Die Profitabilität einer Hausverwaltung ist für den Verkaufspreis relevant!) hat sich besonders der Multiplikatoransatz als praxistauglich erwiesen. Bei diesem wird das nachhaltige Betriebsergebnis einer Hausverwaltung mit einem Faktor multipliziert und so der Unternehmenswert ermittelt.

Sollten Sie eine Hausverwaltung verkaufen wollen, wird der erzielbare Verkaufspreis oft auf Basis von Bandbreiten für die anzuwendenden Multiplikatoren in Abhängigkeit von der Größe der Hausverwaltung (nach Mitarbeitern und/oder Verwaltungseinheiten) ermittelt. Gleichzeitig fließen Faktoren wie die nachhaltige Ertragskraft, das Vorhandensein einer zweiten Führungsebene, die Struktur der Verwaltungsmandate und die angemessene Nutzung einer Verwaltersoftware in die Wertermittlung mit ein. Anschließend wird aus dem so ermittelten Unternehmenswert durch Abzug und Hinzurechnung von Schulden und freier Liquidität der Verkaufspreis für die Hausverwaltung ermittelt.

Grundsätzlich ist die Größe für den Verkauf einer Hausverwaltung nicht entscheidend. Jedoch wirkt sich diese auf die Bandbreite der anzuwendenden Multiplikatoren aus. Während für kleine Hausverwaltungen mit bis zu 10 Mitarbeitern nur Multiplikatoren im geringen einstelligen Bereich erzielt werden können, liegt man mit einer Hausverwaltung mit 20 und mehr Mitarbeitern bereits im mittleren einstelligen Bereich. Viel entscheidender als die Anzahl der Mitarbeiter ist jedoch, ob die Hausverwaltung nach Ausscheiden des Alteigentümers ein fortführbares Unternehmen darstellt und dafür auch weitere Führungskräfte vorhanden sind. Solche Führungskräfte sollten idealerweise eine unternehmerische DNA aufweisen und den Wunsch verspüren, gemeinsam mit dem Käufer der Hausverwaltung eine Art strategische Partnerschaft für die Zukunft einzugehen.

Am Markt lassen sich dazu grundsätzlich zwei Modelle beobachten, welche auch von der Art eines möglichen Käufers abhängig sind:

Verkauf an einen in der „Nachbarschaft“ ansässigen Hausverwalter:
Häufig ist ein Verkauf an einen anderen Hausverwalter aus der Region möglich, der ab Tag 1 die operativen Geschäfte Ihrer Hausverwaltung übernimmt und in kürzester Zeit verantwortet. Dies hat zum Vorteil, dass Sie als Verkäufer bereits nach kürzester Zeit aus der Hausverwaltung ausscheiden könnten. Der Nachteil besteht jedoch darin, dass der erwähnte Branchenvertreter für gewöhnlich nicht über ausreichend Mittel für einen Unternehmenskauf verfügt, der Kaufpreis dementsprechend niedrig ausfällt und nicht die Absicherung des eigenen Lebensabends ermöglicht. Häufig fühlt sich der so für das eigene Lebenswerk vereinnahmte Kauf nur wie eine Art Trinkgeld an.

Verkauf an eine strategisch agierende Unternehmensgruppe:
Neben kleineren, regional ansässigen Hausverwaltungen haben sich in den letzten Jahren auch überregionale Unternehmensgruppen im Bereich der Haus- und Immobilienverwaltung gebildet. Diese Unternehmensgruppen sind eine logische Antwort auf die veränderten Rahmenbedingungen unserer Seite (fehlende Neugründungen, fehlende Unternehmer-DNA, zunehmende Überalterung der Branche, geänderte Arbeitszeitmodelle).
Beim Verkauf einer Hausverwaltung an eine Unternehmensgruppe können insbesondere durch die Eigentümer von größeren Hausverwaltungen signifikant höhere Kaufpreise erzielt werden. Dies lässt sich damit begründen, dass diese Unternehmensgruppen über umfassende finanzielle Mittel verfügen und eine anders gelagerte Art der unternehmerischen Nachfolge anstreben. Mit solchen Käufern wird in der Regel eine Übergangszeit von 2 bis 4 Jahren vereinbart, in welcher Käufer und Verkäufer der Hausverwaltung gemeinsam die operative Nachfolge umsetzen. Verfügen Sie innerhalb Ihres Unternehmens bereits über potentielle operative Nachfolger wie einen Leiter Verwaltung und einen Leiter Buchhaltung, dann könnte sich der vorgenannte Zeitraum des Unternehmensübergangs nochmal erheblich verkürzen.

Haben Sie als Unternehmensinhaber also ausreichend rechtzeitig, z.B. im Idealalter von 50 bis 60 Jahren an den Verkauf Ihrer Hausverwaltung und die damit verbundene Unternehmensnachfolge gedacht, dann könnte der Verkauf an eine überregionale Unternehmensgruppe eine finanziell attraktive Alternative darstellen.

Der Vorteil solcher Unternehmensgruppen ist es, dass diese auf Grund Ihrer Größe Kapazitäten und Kompetenzen vorhalten können, die für eine mittelständische Hausverwaltung nur schwer abbildbar sind. Geht es um die Gewinnung von zusätzlichen Fachkräften oder die Weiterentwicklung zu Führungskräften, dann verfügen solche Unternehmensgruppen über Mitarbeiter, die sich solchen Themen in Vollzeit widmen können. Geht es darum Prozesse einzuführen, Verwaltungsmandate auf Ihre Wirtschaftlichkeit hin zu untersuchen oder mittels erweitertem Dienstleistungsangebot zu marginalen Grenzkosten kurzfristig Umsatzzuwächse zu verzeichnen, dann existieren auch dafür entsprechende Ansprechpartner.

Grundsätzlich hat eine Unternehmensgruppe auf Grund ihrer Größe den Vorteil der Einkaufssynergien, die es erlauben Dienstleistungen zu wesentlich geringeren Kosten zu beziehen. Weiterhin entsteht durch Größe eine Art Fixkostendegression, die es erlaubt Mitarbeiter mit bestimmten Kompetenzen besser auslasten zu können. Zu Guter Letzt wirkt sich die Unternehmensgröße auch positiv auf die Mitarbeitergewinnung aus. Neumodisch wird dies „Employer Branding“ genannt. Jeder Euro der in Mitarbeitergewinnung, -bindung und -entwicklung investiert wird, amortisiert sich so deutlich schneller.

Für die erste Wertermittlung können Sie dafür den auf unserer Internetseite vorgesehenen Kalkulator verwenden (hier gehts zum Kalkulator) Dieser liefert Ihnen innerhalb von 3–4 Minuten auf Basis von wenigen Eingaben eine erste Wertindikation.

Darf es etwas genauer sein und sollen weitere wertbeeinflussende Faktoren berücksichtigt werden, dann sind eine Hand voll weiterer Informationen notwendig (u.a. BWA, letzter Jahresabschluss, anonymisierte Objektliste). Auf Basis dieser Informationen kann für Sie innerhalb von 1-2 Tagen eine ausführliche Unternehmensbewertung inkl. Überleitung zum Kaufpreis und ersten Vorschlägen zur Gestaltung einer Verkaufsstruktur erstellt werden. Nehmen Sie dafür, wie nachfolgend beschrieben, gern Kontakt mit uns auf.