Immobilienverwaltung vs. Hausverwaltung
Was sind die Unterschiede und wie wirken sich diese auf den Verkauf einer Immobilienverwaltung aus.
Die Begriffe Hausverwaltung und Immobilienverwaltung werden vielerorts unzutreffenderweise synonym verwendet, bringen jedoch eine unterschiedliche Bedeutung mit sich. Im nachfolgenden Artikel erläutern wir die Unterschiede zwischen einer Haus- und einer Immobilienverwaltung und gehen auf die Besonderheiten der Letztgenannten ein. Insbesondere widmen wir uns dabei Spezifika, die den Verkauf einer solchen Immobilienverwaltung betreffen.
Wann spricht man von Hausverwaltung und wann von Immobilienverwaltung?
Beim Begriff der Hausverwaltung wird i.d.R. von der Verwaltung von Wohneigentum ausgegangen. Es ist dabei unerheblich, ob dabei die Verwaltung einzelner Wohneinheiten im Rahmen einer Sondereigentumsverwaltung, die ganzheitliche Verwaltung eines Wohngebäudes im Rahmen einer Mietverwaltung oder die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen einer WEG-Verwaltung im Vordergrund steht. Im Kern geht es bei dem Begriff der Hausverwaltung immer um die Verwaltung von wohnlich genutzten Immobilien oder Mieteigentumsanteilen an diesen.
Der Begriff der Immobilienverwaltung lässt sich dem gegenüber schon deutlich umfassender auslegen. Bei einer Immobilie handelt es sich um ein Grundstück oder Bauwerk, welches nicht nur auf die wohnliche Nutzung beschränkt ist, sondern auch gewerbliche Nutzungsarten zulässt. Unter gewerbliche Nutzungsarten fallen beispielsweise Immobilien für die Zwecke von Produktion, Handel und Logistik, aber auch für die Nutzung als Bürofläche oder für die Zwecke von öffentlichen Einrichtungen.
Wendet man das Vorgenannte auf den Bereich der immobilienbezogenen Verwaltungstätigkeiten an, lässt sich somit schlussfolgern, dass die Immobilienverwaltung neben der Verwaltung von Wohngebäuden auch die Verwaltung von gewerblich genutzten Gebäuden einschließt und somit wesentlich umfassender als die klassische Hausverwaltung sein kann.
Woran erkennt man, ob es sich bei einem Unternehmen um eine Hausverwaltung oder eine Immobilienverwaltung handelt?
Bei einer Hausverwaltung erkennt man dies häufig nicht auf den ersten Blick. Untersucht man den Internetauftritt einer Hausverwaltung, wird die Art der verwalteten Immobilie häufig in der Sektion zum angebotenen Leistungsumfang spezifiziert. In einem solchen wird dargestellt, welche Art von Leistungen die Hausverwaltung für welche Art von Immobilie oder Eigentümer erbringt. Nicht selten verwalten Hausverwaltungen neben Wohnungseigentümergemeinschaft, Miethäusern oder Sondereigentum auch eine begrenzte Anzahl an Gewerbeimmobilien.
Eine auf Gewerbeimmobilien spezialisierte Immobilienverwaltung lässt sich schon wesentlich einfacher am Namen erkennen. Häufig wählen diese spezialisierten Verwaltungsunternehmen bewusst, um sich von der Vielzahl an am Markt anzutreffenden Hausverwaltungen zu unterscheiden. Besonders häufig stechen dabei Unternehmensnamen in Kombination mit Center- oder Asset-Management ins Auge.
Worin unterscheiden sich die Geschäftsmodelle von Hausverwaltung und Immobilienverwaltung?
Vorab lässt sich erwähnen, dass sich die Geschäftsmodelle von Hausverwaltungen und Immobilienverwaltungen mit einem Schwerpunkt im Bereich der gewerblich genutzten Immobilien aufgrund der unterschiedlichen Gebäudeart, die es zu verwalten gilt, zuweilen erheblich unterscheiden.
Nachfolgend befindet sich eine Aufführung der wesentlichen Unterschiede:
- Komplexität des verwalteten Gebäudes:
Gewerbeimmobilien sind aufgrund Ihrer spezialisierten Nutzung technisch und baulich häufig deutlich komplexer als Wohnimmobilien. Stellen Sie sich z.B. eine größere Einzelhandelsfläche wie ein Shopping Center vor. Ein solches beherbergt neben Ladenflächen u.a. auch Gastronomieflächen mit besonderen technischen Einbauten wie Fettabscheidern und Abluftrohren und operiert mit komplexen Schutz- und Sicherheitskonzept beinhaltet. Dies erhöht die an einen Immobilienverwalter gestellten inhaltlichen Anforderungen und auch die Anzahl der durch ihn zu koordinierenden, spezialisierten Gebäudedienstleister (u.a. Sicherheitsdienst, Hausmeister Service, technische Facility Manager, infrastrukturelle Facility Manager).
- Begrenzte Mieterzahl
Mit dem hohen Spezialisierungsgrad einer Gewerbeimmobilie geht häufig eine begrenzte Mieterzahl im Vergleich zur Wohnimmobilie einher. Eine Logistik- oder Produktionsfläche wird z.B. für gewöhnlich nur von einem Unternehmen angemietet. Eine Büroimmobilie manchmal nur von einer oder einer begrenzten Anzahl an Firmen. Dies hat zur Folge, dass der jeweilige Immobilienverwalter zwar weniger Mietparteien zu betreuen hat, diese aber aufgrund von im Durchschnitt deutlich größeren Mietflächen auch anspruchsvoller sind, auf einen einzelnen Mietvertrag ein höheres Vertragsvolumen in der Form der Kaltmiete entfällt. - Weniger Regulierung und Vertragsfreiheit
Die Privatperson als Mieter ist aus Sicht des deutschen Staates ein schützenswerter Personenkreis. Dementsprechend existieren mit dem im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) enthaltenen Mietrecht sowie Gesetz über Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG-Recht) ein Rechtsrahmen, der den Umgang mit solchen Mietern sowie die Inhalte von Mietverträgen und die Möglichkeiten der Festlegung und Veränderung von Mieten sowie Abrechnung von Gebäude- und Verbrauchskosten vorgibt.
Auf einen gewerblichen Mieter ist dieser Rechtsrahmen nicht anzuwenden. Der regulatorische Rahmen ist dadurch deutlich weiter gefasst und es besteht grundsätzliche eine Vertragsfreiheit, die in Mietverträgen zu einer Vielzahl von Individualvereinbarungen führt. Der für ein Gewerbeobjekt verantwortliche Immobilienverwalter hat also ein komplexeres Vertragswerk zu betreuen und einzelne mit der Gewerbeimmobilie in Zusammenhang stehende Vorgänge (z.B. Mietersuche, Steuerung baulicher Maßnahmen) sind häufig zeitaufwendiger. - Anderes Rendite- und Risikoprofil
Aus Sicht des Eigentümers geht mit einer Gewerbeimmobilie aufgrund ihrer erhöhten Spezifikation und begrenzten Zahl an Mietern sowie potenziellen Mietinteressenten ein erhöhtes Risiko im Vergleich zu einer Wohnimmobilie einher. Insbesondere im Bereich des Einzelhandels lassen sich in Innenstadtlagen zunehmend leerstehende Gebäudeflächen erkennen, welche bei ihren Eigentümern im Zeitablauf zu Mietausfällen führen können. Ist ein solcher Mieter erst einmal verloren oder nicht mehr imstande, den vereinbarten Mietzins zu begleichen, stellt es eine Herausforderung dar, entsprechenden Ersatz zu beschaffen. Der Eigentümer einer Gewerbeimmobilie lässt sich dieses Risiko häufig durch einen Renditeaufschlag, d.h. Jahreskaltmiete abzgl. sonstiger nicht umlagefähiger Kosten ins Verhältnis gesetzt zum Anschaffungswert einer Immobilie, im Vergleich zu Wohnimmobilien vergüten. - Professionelle Immobilieneigentümer
Die Investition in Gewerbeimmobilien wird vielerorts als die Königsdisziplin im Bereich der Immobilieninvestitionen bezeichnet. Im Gegensatz zu Wohnimmobilien und insb. Eigentumswohnungen, die sich häufig im Besitz von Privatpersonen befinden, befassen sich mit der Investition in Gewerbeimmobilien für gewöhnlich professionelle Immobilieneigentümer in der Form von institutionellen Investoren. Diese sind auf die Verwaltung von Vermögensmassen spezialisiert und stellen dabei besondere Anforderungen an für Sie agierende Dienstleister, wie z.B. eine mit der Verwaltung einer Gewerbeimmobilie betraute Immobilienverwaltung. Der Immobilienverwalter wird von einem institutionellen Investor nicht selten auch daran gemessen, welche Investitionsrendite er im Zeitablauf für diesen erwirtschaften kann. Zusammenfassend lässt sich also sagen, dass der durchschnittliche Eigentümer einer Gewerbeimmobilie inhaltlich anspruchsvoller sein sollte, als der Eigentümer einer Wohnimmobilie.
Lassen sich auch Immobilienverwaltungen im Rahmen einer Unternehmensnachfolge verkaufen?
So wie eine Hausverwaltung oder jede andere Art von Unternehmen lässt sich auch eine auf die Betreuung von Gewerbeimmobilien fokussierte Immobilienverwaltung veräußern. Den Anlass dafür gibt häufig ein perspektivisch und altersbedingt anstehendes Ausscheiden des Unternehmenseigentümers. Aufgrund der vorgenannten Unterschiede zwischen Gewerbe- und Wohnimmobilien und dem sich daraus ergebenden abweichenden Geschäftsmodell einer Immobilienverwaltung im Vergleich zu einer Hausverwaltung, ergeben sich für den Verkauf einer Immobilienverwaltung dabei eine Reihe von Faktoren, die es zu beachten gilt.
Wie wirkt sich das von einer Hausverwaltung abweichende Geschäftsmodell einer Immobilienverwaltung auf deren Verkauf aus?
Aus Sicht des Käufers einer Immobilienverwaltung steht die erfolgreiche Fortführung des erworbenen Unternehmens und damit die Absicherung des durch ihn gezahlten Kaufpreises an vorderster Stelle. Dabei weist eine Immobilienverwaltung nicht selten ein höheres geschäftsmodellinhärentes Risiko im Vergleich zu einer Hausverwaltung auf. Dies veranlasst den potenziellen Verkäufer einer Immobilienverwaltung dazu, insbesondere die folgenden Sachverhalte zu hinterfragen:
- Wie diversifiziert ist das Verwaltungsportfolio?
Beim Verkauf einer Immobilienverwaltung ist aus Käufersicht entscheidend, wie diversifiziert sich das Verwaltungsportfolio und damit die Umsatzseite darstellt. Betreut die Immobilienverwaltung nur eine begrenzte Anzahl an Objekten und Eigentümern oder verteilen sich die Erlöse aus der Verwaltung auf eine Vielzahl von Verwaltungsmandaten und Kunden? Wird sich bei der Verwaltung auf bestimmte Gebäudetypen beschränkt oder ist auch hier eine gewisse Flexibilität gegeben. Je geringer die Abhängigkeit von einem bestimmten Faktor, desto geringer aus Käufersicht das Risiko nach Übergang der Immobilienverwaltung eine Abwanderung von Verwaltungsmandaten verzeichnen zu müssen. - Wie stabil ist die Verwaltervergütung?
Für den potenziellen Käufer einer Immobilienverwaltung ist ebenso von Relevanz, als wie planbar sich die Umsatzerlöse aus Verwaltervergütung darstellen. Ein Verwaltermandat mit pauschaler Verwaltervergütung und mehrjähriger Laufzeit stellt für einen potenziellen Käufer ein geringeres Risiko dar, als eine von der Ist-Miete abhängige Verwaltervergütung. Letztere ist u.a. im sogenannten Center-Management anzutreffen. Bei häufig vorkommenden Gewerbeobjekten wie Bürogebäuden lässt sich häufig auch eine Kombination aus fester und erfolgsabhängiger Verwaltervergütung antreffen. - Welcher Leistungsumfang wird für die Verwaltervergütung erwartet?
Auch bei der Ausgestaltung der Verwaltungsmandate zwischen gewerblichen Akteuren besteht ein hohes Maß an Vertragsfreiheit. Dementsprechend können die durch eine Immobilienverwaltung zu erbringenden Dienstleistungen höchst unterschiedlich sein. In einem Fall fokussiert sich eine Immobilienverwaltung auf die kaufmännische Bewirtschaftung und Objektbuchhaltung, in einem anderen Fall auf die Koordination von Nachunternehmern, wie Sicherheitskräften, Hausmeisterdiensten, Gebäudereinigung, vermietet vakante Flächen oder koordiniert größere Sanierungsmaßnahmen im Rahmen des technischen Facility Managements. - Werden regelmäßig Zusatzeinnahmen durch angrenzende Dienstleistungen erwirtschaftet?
Grundsätzlich führt ein hoher Spezialisierungsgrad zu mehr Arbeitseffizienz. Auf der anderen Seite kann das Bereitstellen von zusätzlichen Dienstleistungen dazu führen, dass man seine Position als Immobilienverwalter bei einem Eigentümer oder Verwaltungsobjekt weiter festigt. Für den potenziellen Käufer einer Immobilienverwaltung ist daher relevant zu verstehen, auf welche Art und Weise die Immobilienverwaltung ihre Umsatzerlöse und Deckungsbeiträge erwirtschaftet und ob man dadurch beim Auftraggeber als langfristiger Geschäftspartner betrachtet wird. - Wie stellt sich die Personalsituation dar?
Ist die Erlösseite einer Immobilienverwaltung in Bezug auf das Verwaltungsportfolio, die Struktur der Verwaltervergütung und Zusatzeinnahmen nachhaltig diversifiziert und abgesichert, untersucht ein potenzieller Käufer, ob die Mitarbeiterstruktur zur Erbringung der Verwaltungsdienstleistungen als ausreichend und langfristig gesichert erscheint. Neben Arbeitskapazität, Fähigkeiten, Erfahrungsschatz, Verweildauer und Vergütung der vorhandenen Mitarbeiter ist dabei besonders die zweite Führungsebene der Immobilienverwaltung von Bedeutung. Einer solchen wird bei einer Unternehmensnachfolge eine besondere Rolle zuteil, ist der potenzielle Käufer doch darauf angewiesen, mit diesen langfristig zusammenzuarbeiten und eine Form der unternehmerischen Teilhabe etablieren zu können.
Existieren Käufer für meine Immobilienverwaltung?
Auch für eine Immobilienverwaltung mit Schwerpunkt in der Verwaltung von gewerblichen Objekten gibt es eine Käuferschaft. Jedoch ist die Anzahl potenzieller Käufer durch den erhöhten Spezialisierungsgrad des Unternehmens und die in der Regel im Vergleich zu Hausverwaltungen überdurchschnittliche Größe begrenzt. Neben privaten Käufern kommen hierbei, insbesondere strategische Investoren und überregionale Unternehmensgruppen infrage. Diese haben im Gegensatz zu privaten Käufern mit begrenzten finanziellen Mitteln den Vorteil, dass Sie andere Kaufpreise zahlen können und dafür auch nicht auf eine Bankfinanzierung zurückgreifen müssen.
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