Nachfolger für die
Hausverwaltung gesucht?

Die Branche der Hausverwaltung steht vor einem sich dramatisch zuspitzenden Problem. Immer mehr Unternehmen der Branche müssen ihre Türen auf Grund fehlender Nachfolger schließen.

Der Hausverwalterbranche wird in Deutschland eine besondere Rolle zuteil. Die mehr als 31.000 der Branche zugehörigen Unternehmen sind für die Verwaltung des bundesweiten Gebäudebestandes mit einer Größe von zirka 19 Millionen Wohngebäuden verantwortlich und damit für einen signifikanten Teil deutscher Vermögenswerte.

Zusammen beschäftigt die Branche mehr als 150 Tausend Mitarbeiter und erwirtschaftet einen Jahresumsatz von annähernd 20 Milliarden Euro. Somit kann zu Recht behauptet werden, dass die Branche der Hausverwaltung zu einer der größten des Landes zählt und für die angemessene Funktionsweise unseres Landes (sofern man dieses als funktionierend bezeichnen kann) einen gewichtigen Platz einnimmt.

Leider ist die Branche der Hausverwaltung, wie viele Bereiche des kleineren Mittelstandes, nicht für ihre Affinität zu Themen wie dem der Digitalisierung oder für moderne Arbeitszeitmodelle bekannt und hat in den letzten Jahren durch eine sich verändernde Gesetzgebung vom Staat immer mehr Arbeitspensum auferlegt bekommen. In der gleichen Zeit sind die Verwaltervergütungen in der Branche nur moderat gestiegen.

Zusätzlich wird der Hausverwalter im Allgemeinen von Wohnungs- und Immobilieneigentümern nicht mit der größten Zuneigung bedacht, was bei den Mitarbeitern einer Hausverwaltung zunehmend an der Liebe zum eigenen Berufsbild zehrt. In Summe ist somit ein Arbeitsumfeld entstanden, welches immer höhere Anforderungen an seine Mitarbeiter stellt, ohne dies durch Lohnwachstum oder den Glamour anderer Branchen kompensieren zu können. In Bezug auf Arbeitgeberattraktivität ist die Branche dadurch immer weiter ins Hintertreffen gerät.

Dies hat für die Branche, welche jährlich zirka 7.000 altersbedingte Renteneintritte zu verzeichnen hat, zur Folge, dass nur etwas über 3.000 Absolventen mit einer geeigneten Berufsausbildung nachkommen. Von diesen 3.000 Absolventen entscheidet sich ein Großteil auf Grund des Glamour-Faktors für andere Bereiche der Immobilienwirtschaft, wie die Makelei und das Asset Management, oder suchen Zuflucht in anderen Branchen.

In Summe kann man davon ausgehen, dass die Branche der Hausverwaltung jährlich ca. 3.000 bis 4.000 Fachkräfte und damit 2,6 bis 3,4% ihrer Mitarbeiterkapazität verliert.
Was glauben Sie, wie sich diese Entwicklung auf die Umsetzung einer operativen Unternehmensnachfolge auswirkt? Eine solche Unternehmensnachfolge, welche häufig durch den angedachten Renteneintritt des Unternehmenseigners oder auch krankheitsbedingt ausgelöst wird, hat zum Ziel eine Hausverwaltung trotz Ausscheiden des Inhabers strukturiert an einen geschäftsführenden Nachfolger zu übergeben.

Damit einhergehend wird die Hausverwaltung für gewöhnlich an eben diesen Nachfolger veräußert. Wie stehen die Chancen für die Umsetzung einer solchen Nachfolge, wenn unsere Branche der Hausverwaltung neben der in unserem Land zunehmend fehlenden Unternehmer-DNA auch von dem eingangs erläuterten Fachkräftemangel heimgesucht wird?

Die Antwort lautet: „zunehmend schlecht!“. Es werden immer häufiger Fälle an uns herangetragen, die darüber berichten, wie eine Hausverwaltung mit einem Einheitenbestand im vierstelligen Bereich von einem Monat auf den anderen auf Grund von Perspektivlosigkeit schließen muss. Die wenigen Mitarbeiter, die zu diesem Zeitpunkt noch für besagte Hausverwaltung tätig sind, müssen sich kurzfristig umorientieren. Die bis dato betreuten Wohnungseigentümergemeinschaften stehen plötzliche ohne WEG-Verwalter da und müssen sich in einem Markt mit zunehmend knapper Verwalterkapazität kurzfristig umorientieren. Häufig endet dies in einer kommissarischen Verwaltung durch den Verwaltungsbeirat dieser Hausverwaltung und damit nicht selten in einer administrativen Verwahrlosung des betroffenen Wohnungseigentums.

Ist es zu spät, um in der Branche der Hausverwaltung eine operative Nachfolge erfolgreich umzusetzen oder haben wir dafür noch eine letzte Chance?

Die Chancen einer erfolgreichen Umsetzung sinken von Jahr zu Jahr, doch noch ist es nicht zu spät. Die Berücksichtigung der folgenden vier Punkte sollten die Chance auf eine erfolgreiche Überführung Ihres Unternehmens auf eine Nachfolgegeneration signifikant erhöhen:

  1. Planen Sie eine Unternehmensnachfolge frühzeitig:
    Die Planung einer Unternehmensnachfolge beginnt nicht erst im Rentenalter und auch nicht erst drei Monate vor angedachtem Abgabetermin. Gedanklich beginnen die erfolgreichen Unternehmensnachfolgen bereits in der Altersspanne von 50 bis 55. In dieser haben Sie noch ausreichend Zeit, um Ihre Hausverwaltung operativ auf die Nachfolge vorzubereiten.
  2. Trauen Sie Ihren Mitarbeitern etwas zu:
    Zu häufig sind Unternehmenseigner der Meinung, dass nur Sie die Geschäfte einer Hausverwaltung erfolgreich führen können. All zu oft sollen Mitarbeiter dafür nicht ausreichend motiviert, kompetent oder unternehmerisch sein. Falls Sie auch diese Meinung vertreten sollten, haben Sie sich ggf. die falschen Führungskräfte in Ihr Unternehmen geholt. Nur weil Ihr Mitarbeiter die Dinge anders als Sie erledigt, muss er oder sie damit nicht weniger erfolgreich sein. Versuchen Sie also die Stärken und Potenziale Ihrer Mitarbeiter objektiv einzuschätzen und übertragen Sie diesen schrittweise mehr Verantwortung. Nur so werden Sie herausfinden, ob der Nachfolger für Ihre Hausverwaltung sich nicht bereits längst in Ihren eigenen Reihen befindet.
  3. Schätzen Sie den Wert Ihrer Hausverwaltung realistisch ein:
    Wenn Sie sich einmal dazu entschlossen haben, die Nachfolge für Ihre Hausverwaltung anzugehen, ist es an der Zeit deren Wert als Grundlage für einen erzielbaren Verkaufspreis realistisch einzuschätzen. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass nur eine Hausverwaltung mit unternehmensgleichen Strukturen und auf mehrere Schultern verteilte Kompetenzen und Verantwortungen in der Form eines homogenen Gebildes einen signifikanten Verkaufspreis erzielen wird. In Abhängigkeit von Größe und Struktur der Hausverwaltung kann dieser Ihnen als Verkäufer ermöglichen, mit dem eigenen Vermögen in neue Dimensionen vorzustoßen oder den Lebensabend bis an das Ende aller Tage abzusichern.
  4. Schließen Sie kein Modell der Nachfolge von vorn hinein aus:
    Neben der Einführung eines Nachfolgers aus den eigenen Reihen Ihrer Hausverwaltung ist am Markt ein zweites Modell gängige Praxis. Bei einem solchen wird die Hausverwaltung an eine überregionale Unternehmensgruppe und damit an ein anderes Unternehmen verkauft. Ein strategischer Käufer dieser Art hat den Vorteil, dass er neben der Umsetzung Ihrer Nachfolge auch dazu imstande ist, deutlich höhere Kaufpreisvorstellungen zu bedienen, als dies für einen langjährigen Mitarbeiter Ihrer Hausverwaltung darstellbar wäre. Diese Art von Käufer kann solche Kaufpreise bezahlen, da er über andere Kapitalquellen als ein gewöhnlicher Mitarbeiter verfügt und beim Erwerb Ihrer Hausverwaltung darauf vertraut, dass er gemeinsam mit Ihnen innerhalb eines zu definierenden Übergabezeitraums die operative Unternehmensnachfolge erfolgreich umsetzen kann. Hin und wieder kann sich auch eine Kombination der beiden Modelle als geeignete Alternative erweisen. Kombiniert man einen potentialbehafteten Mitarbeiter, der sich über viele Jahre bewährt hat, mit der Kaufkraft eines strategischen Käufers, so erhöht man die Chance auf eine erfolgreiche Unternehmensnachfolge und kann gleichzeitig eine attraktive Vergütung für den über Jahrzehnte geschaffenen Wert der eigenen Hausverwaltung erwarten.

Eine operative Nachfolge stellt in jeder Unternehmung und Branche ein höchst brisantes und sensibles Thema dar. Auch wenn die Hürden für die Umsetzung einer solchen Nachfolge immer größer werden, kann die Beachtung der vorgenannten Punkte die Wahrscheinlichkeit der Umsetzung einer solchen Unternehmensnachfolge erheblich steigern.

Hier finden Sie weitere Informationen zum Verkauf einer Hausverwaltung oder was mit einer Wohnungseigentümergemeinschaft geschieht, die plötzlich ihren WEG-Verwalter verliert. Falls Sie ansonsten gern Möglichkeiten zu einem möglichen Verkauf Ihrer Hausverwaltung besprechen oder dafür eine erste Wertindikation erhalten möchten, nehmen Sie gern Kontakt mit uns auf.

"Die Gewinnung und Entwicklung eines operativen Nachfolgers ist ein zunehmend herausfordernder Prozess, mit dem sich viele Hausverwaltungen schwer tun. Aus diesem Grund haben wir ein maßgeschneidertes Vorgehen entwickelt, um unsere Hausverwaltungen bei dieser Form der Nachfolge bestmöglich zu unterstützen.
Julian Katz
Experte Personal

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Wir haben einen Kalkulator mit realitätsnahen Formeln erstellt, um eine erste Wertindikation und damit den potentiellen Verkaufspreis für Ihre Hausverwaltung ermitteln zu können. Bitte finden Sie diesen unter dem folgenden Link:

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